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資産があってこその「投資」？投資やマンションというと、資産や現金をお持ちの一部の方々にだけ関係がある話のように思えますが、まず、その先入観を取り払ってください。また、実際に資産があっても「購入資金」と「借りてくれる人がいるかどうか」の2点が、当面の問題になります。しかし、その先入観も取り払ってください。 弊社には特に資産がない30代の会社員の方から「まさか自分がこうして不動産資産を持てるようになり、毎月、副収入が入るようになるとは思わなかった」という喜びの声を多数、寄せていただいています。 「じゃあ、なんで、みんなやらないのだろう？」といぶかしむ方もいらっしゃると思います。弊社も「なぜ、みなさん、やらないのだろう！？」と強く思います。それをクリアしたのが、弊社の投資マンションということになります。詳しくは、メリットとデメリットの項目で触れてありますので、後でご参照ください。とにもかくにも、いまは話を進めます。 「あなたのマンション」をイメージしてくださいまずは、ご自分がマンション経営をしている姿を頭の中にイメージしてみてください。あなたのマンションです。 通勤途中の電車や車の中からみる、ちょっと洒落たマンションの外観で結構です。頭に浮かべてみてください。 マンションを見上げて、あなたは探します「自分が所有している一室の窓」を。そして、その窓に向かって「毎月家賃入れてくれて、ありがとうございます」と、微笑む自分の姿を浮かべてください。 ここで重要なのは、現在のあなたの住居が、賃貸だろうが、公団だろうが、持ち家だろうが、関係ないことです。預金通帳の残高も関係ありません。毎月、決まった収入を得ている普通の社会人でありさえすれば、いいのです。 イメージを具現化するにはさて、いまイメージしていただいた状態を具現化していきます。マンション経営をするにあたり、最初に行うことは「マンションを買う」ことです。 ここではテストケースとして、こんな物件を考えてみます。 東京都/山手線日暮里駅のコンパクトマンション 仮名 あなたの日暮里マンション 価格 2,910万円 備考 駅から徒歩10分以内。南向き。30平米。 ※ コンパクトマンションとは？ あなたは、多数ある物件のなかから、山手線沿線でアクセスに便利な、このマンションを選びました。さらに常磐線や京浜東北線もあり、となりの西日暮里駅から千代田線に乗れば日比谷、赤坂、表参道へのアクセスもできる。開通したばかりの舎人ライナーの始発駅でもあり、駅前開発が進んでいます。マンションの近くにはコンビニがある。病院もある。小学校、中学校も遠くなく、駅からの道で暗いところはない。 こちらを2,910万円の融資を受けて、購入します。金利は2.975%、35年ローンとします。 ※ 融資額、金利、ローン年数は融資を受ける方によって変動します。 不動産購入となると、頭金や、登記の手数料などの初期費用がどうしても頭に浮かびますが、これをクリアする方法もあります。 取り合えず、頭から消してください。 融資のための書類など、いろいろ面倒な手続きはありますが、このあたりも無料でサポートさせていただきます。 そして銀行から融資を受けて、登記移転を終えてしまえば、もうマンションはあなた所有の物件となります。 ローンを家賃で返済ってほんと？さて、マンションを購入しました。もちろん、ローンですから、毎月銀行に返済をしないとなりません。2,910万円を2.975%、35年のローンを組んだため、毎月111,600円がかかります。また「あなたの日暮里マンション」は管理費が必要になります。7,000円です。 毎月、118,600円の支払いが必要になります。 これをあなたは123,000円の家賃で第3者にお貸しします。 整理すると、こんな感じになります。 ローン −111,600円 家賃 ＋123,000円 管理費等 −7,000円 --- 合計 プラス 4,400円 ここで、あなたは考えるかもしれません。 「借り手がいて、さらに言えば123,000円の家賃で契約してくれた場合、つまり仮定の話ってことじゃないか」 この疑問を持たれた方は、情報のアンテナも高く、いわゆる投資マンションの問題点を把握されていると思います。 すらーっと読んでしまうと、なんてことはないのですが、ここが弊社の強みの部分ですから、ぜひ、熟読してください。 熱く語りたいところです。 どんな物件がおすすめ？物件の選定は、あなたが何を目的にするかによって変わってきますが、最近の傾向としては、リスクが少ないワンルーム、コンパクト型を選ぶ方が増えています。ワンルーム、コンパクト型のメリットとしては、 ・ 価格が安いので自己資金が少なくてすむ ・ 都心部、駅近物件など、立地条件がよく入居者がつきやすい ・ 管理費（維持費）が安い ・ 1棟のなかに仕切りが多いので地震に強い ・ 出資がおさえられて、長期で所有すれば利益が大きい ・ 小額で費用がかからず資産がもてる などがあげられます。 「話がうま過ぎるなぁ。メリットばかりじゃなくて、デメリットだってあるだろうに」というご意見はよく分かります。 いくら練りこまれた投資マンションとはいえ、いくつかのデメリットがあります。また、投資ですから、まったくのノーリスクでもありません。 上のメニューの「投資マンションのメリット・デメリット」の項目に詳しく書きましたので、そちらを参考にしてください。 最後までお読みいただきありがとうございます。 投資マンションにご興味を持っていただけましたか？ もしもご興味を持っていただけたら、一度、ご説明させていただく機会をいただけませんか？ お電話か問合せフォームでご連絡いただければ、無料投資コンサルティングをさせていただきます。時間は30分程度です。メリットとデメリットを天秤にかけて、ご判断ください。 投資マンションのメリット[1] いつのまにか不動産資産が入手できる投資マンションは、月々の副収入を得ながら、ローン完済後には不動産資産ができています。「どうせ家賃を払うなら、ローンで家を買って、家賃分をローンにした方がいいじゃないか」という発想に近いものです。 唯一にして最大の違いは、ローンを払うのはあなたではなく、あなたの店子ということです。つまり、自分はほとんどお金は使わずに、いつのまにか不動産が持ててしまうのです。 [2] 毎月、家賃収入が得られる 上メニューにある「マンション経営とは」の項目で取り上げたテスト物件であれば、月々約4,000円の家賃収入が得られます。 なにもしないで収入を得る。これが不動産オーナーです。 [3] 税金対策になる 不動産を持つと、減価償却や管理費などの経費が認められることになります。「赤字にならないと節税にはならないでしょ？ 元も子もないでしょう」というご意見もあるかと思いますが、月々の現金収入はプラスでも、減価償却を加味すると、節税対策として十分に機能します。 [4] 生命保険のような使い方もできる 銀行でローンを組み、マンションを購入すると、団体信用生命保険へ加入することになります（掛け金は銀行負担）。万が一、ご契約者の方に不幸があった場合、ローンの支払いは保険会社に移行するため、あなたのローンは消失します。つまり、物件という資産が家族の方にマンションが残ることになります。すると、いままで月に約4,000円だった現金収入が、ローンの消失により116,000円まで跳ね上がります。もちろん、マンションを売って現金にすることもできます。 [5] 年金のような使い方もできる 国の年金制度崩壊という声が大きい昨今、私的な年金が脚光を浴びています。35歳の会社員の方が30年ローンを組んだ場合、65歳になればローンの返済は終わり、年金のように毎月、家賃収入が入ってくることになります。 投資マンションのデメリット[1] せっかく買ったけど借り手がない弊社では物件を厳選して「借り手がつく」マンションだけに絞っておすすめしています。それでもご心配な方は、嘉七では、借り上げシステムもありますので、ご相談ください。 [2] 買った後に不動産価格が暴落する バブル当時に8,000万円したマンションが、いまでは3,000万円くらいまでさがりました。それでも買い手がつかない物件も少なくありません。08年からの不況が影響して、今では「アウトレットマンション」なんていう言葉で、マンションがたたき売りのように売買されています。 今後、さらにデフレが進行して、3,000万円のマンションが1,500万円になってしまえば、物件の価値としてはマイナスです。ただ、家賃相場はマンションの流通価格への影響が比較的少ないため、市況が悪くなかったからといって家賃が急激に下がるということはほとんどありません。実際、バブル当時も不動産価格の高騰に比べて、家賃の上がり幅は比例してはいませんでした。 企業であれば、不動産の評価額というものはバランスシートに記載される要素で、資金調達や株主総会での影響は小さくありません。しかしながら、個人が家賃収入を目的としている場合は、転売を目的としない限り、評価額というものはあまり意識する必要がないと考えています。 また、築年数が進んだからといって、家賃が急激にさがるということもありません。賃貸マンションを借りたことがある方ならイメージしやすいかと思います。 また、最近は都心部のマンションは通常の住居用としてではなく、企業の社宅として、あるいはスモールオフィスとしてのニーズが急増しています。 [3] 流動性が低い 投資というと、為替、株式、投資信託、国債など様々なものがあります。不動産投資の唯一の弱点といえるものが、流動性の低さ、つまり「すぐに現金にできない」ということです。 ただし、投資マンションはローン完済を目指す、長期的なものです。その長期間を支えるために、銀行金利と管理費と返済すべき元金までを含めた全ての経費をカバーする家賃収入という利回りを確保するのが眼目になります。 また、株式投資や為替に使うための資金を、低利で調達するというのは、普通の個人であれば事実上不可能だと思われます。 [4] 地震でマンションが倒壊する 昭和57年以降のマンションは、耐震制度が高くなっています。阪神淡路大震災でも、倒壊したマンションのほとんどは昭和56年以前のものでした。嘉七では、昭和57年以降に建設されたマンションをお選びしています。また、万全を期す意味でも、任意になりますが、地震保険への加入を強く提案いたします。 まさか自分が不動産資産を持てるとは思いませんでした。
友人に紹介されて、嘉七さんの扱う投資マンションの無料コンサルティングを受けました。 |
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